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影响英国房地产市场的经济因素分析

  GDP和房价指数呈现高度相关性



  A    房价指数对比
  



  英国的房价指数包括官方和非官方统计的指数,官方统计的房价指数有DCLG(管理居民社区的政府部门)房价指数、ODPM(副首相办公室)房价指数、英格兰银行房价指数、土地注册处房价指数等;非官方统计的房价指数有建屋互助会发布的Halifax房价指数和Nationwide房价指数。




  表为英国几大房价指数对比
  上表对比了不同房价指数的各项数据信息和统计方法。从调查样本来看,DCLG和ODPM房价指数使用的是由各信贷机构上报监管机构的购房实际成交价;英格兰银行和土地注册处房价指数使用的是实际的交易房价,这两个房价指数不仅包含了通过抵押贷款途径购买的房价信息,还包括了以一次性付清方式(全款买房)购买的房价信息,因此,后两种统计方法较好。从季节性来看,四种官方统计指数中只有土地注册处房价指数进行了季节性调整,最能精准反映当下房地产市场的房价水平。
  通过对比可以发现,非官方统计的房价指数跟踪的是所批准的抵押贷款房产数据,不包括全款买房的信息,样本范围更小。因为抵押贷款购房者获得贷款后才可以买房,因此,非官方统计的房价指数可以更快速反映未来房地产市场的房价趋势。
  本文选择土地注册处房价指数作为分析依据,为了对比英国全款买房和抵押贷款买房的情况,使用Halifax和Nationwide房价指数作进一步的比较。



  B    房价指数数据特征
  



  英国的房价整体处于上涨趋势,上涨时间长,下跌时间短,房价的重心不断抬高,这与其他欧美发达国家的房价表现是一致的。基于这个现象,消费者无论什么时候入场购房自住,在其余下的几十年生命周期里,都是个不错的选择。
  通过数据分析,可以发现:1981年年底到1989年7月,Halifax房价指数呈上涨趋势;1989年8月到1993年2月,指数出现缓慢下跌;1993年3月到2007年9月,指数持续上涨;2007年10月到2009年6月,指数持续下跌;紧接着经过极短期的上涨后,2010年5月到2011年12月,指数持续下跌;从2012年年初至2017年4月,指数处于上涨状态,并且已超过2007年9月的房价指数最大值。
  无论是土地注册处房价指数还是Halifax房价指数,上涨时间较下跌时间多得多,房价上涨容易下跌难。两个房价指数同比增速走势基本相似。在2007年美国次贷危机爆发之前,土地注册处房价指数滞后于Halifax房价指数,但距离越来越小。次贷危机之后,两个指数基本保持同步。另外,房价指数下跌的时期均对应着不同的危机,比如1988年到1989年英国房地产市场崩盘、2007年美国次贷危机和2008年全球金融危机蔓延、2009年到2011年欧债危机。




  图为英国房价指数趋势




  图为土地注册处与Halifax房价指数同比



  C    影响房价波动的原因



  GDP
  房地产市场是当今主流国家的支柱产业,房地产市场的发展也会促进经济的发展。国家经济景气一般会带动房地产市场的发展,推动房价上涨;反之亦然。从英国的GDP和房价指数的同比增速上看,两者也表现出高度的相关性。
  从英国整体经济环境看,英国GDP总量在1989年到1992年、2008年年初到2009年中旬出现两次明显的下跌,房价指数在这两个时间区间也出现了相应的下跌。这两次下跌对应的大事件分别是1990年爆发的海湾战争使国际石油价格飙升出现第三次石油危机和1990年到1992年的美国经济危机,其中1990年到1992年的这次经济危机迅速蔓延到加拿大、日本、欧洲和澳大利亚等国家;2007年美国次贷危机引发的全球性金融危机。这两次美国经济危机对英国经济产生了巨大的冲击,导致金融市场资金流动性不足进而影响到房地产市场,房价指数在绝对水平上出现下跌。
  除上述两次绝对水平下降外,英国的GDP和房价指数其余时间均呈现上涨趋势,并且两者具有高度相关性,但房价绝对水平的上涨滞后于经济发展水平,这说明当房价泡沫破裂,房价下跌后,即使国家的经济发展水平已经恢复,也无法带动房价上涨,可能的原因是房价泡沫破裂打击了购房者的投资信心,购房者或者投资者的投资信心恢复需要一段时间。从增速角度看,在整个时间区域内,两者的相关性较高。
  虽然从数据上无论是房价与GDP的绝对水平还是两者之间的增速都表现出高度的相关性,但是两者的因果关系极其复杂,GDP会带动房价的上涨,同样房价也会在一定程度上影响GDP水平。




  图为英国GDP与房价指数同比增速对比
  通货膨胀
  英国的房价增速与CPI同比增速呈高度的反向相关性。从投资角度来看,当通货膨胀率上升,人们开始抛售手中的货币,寻找保值增值的投资品,对投资品的需求增加,从而使投资品的价格及其增速上升,这样看来,通货膨胀应该与投资品的增长趋势正向相关,而数据特征正好表现出相反的趋势。因此,理论上来说,英国的住房市场可能并非是投资市场而大部分住房仍具居住属性。
  实际上也是如此,欧美国家对于投资属性而非自住属性的房地产征收较大的房产税,让房子回归居住本质。英国的房地产税以地方税方式征收,地方政府拥有较大的裁量权,比如课税对象就包括空置房,此项税收每年征收,而且以“对号入座”的形式按照总量核定征收。比如,英格兰地区规定了八档住宅估值,每档估值的住宅对应一笔纳税额。英国税务部门规定,如果一套住宅空置或未装修超过两年,地方政府有权征收最高50%的额外房产税。政府对于投资属性的住房需求并不采取支持态度,因此这也就较好地解释了通货膨胀与房价的表现。




  图为英国房价与通货膨胀的相关性
  资金因素
  资金的数量——货币供应量。从英国的货币供应量与房价指数绝对水平的对比可以看出,1989年到1992年房价指数绝对水平下跌,而货币供应量M1和M2并没有出现绝对水平下跌,而是呈缓慢上涨。但是从两者的增速对比看出,此时房价与M1、M2的增速均呈下降趋势,说明1989年到1992年的下降与货币供应量增长缓慢,进而影响到信贷流动性不足有关。同样,2007年10月到2009年6月,房价持续了21个月的下降,而M1和M2的货币供应量总量并未发生下跌,但两者增速出现了滞后性下降,M1和M2滞后于房价增速,说明2007年美国次贷危机及2008年金融危机对美国房地产市场产生了巨大的影响。
  2008年金融危机迅速蔓延到全球,尤其是英国在货币信贷流动性保持良好的情况下,出现了大量的抵押贷款买房者,在英国高房价的基础上,泡沫破裂,使得货币供应量流动性不足,进而又影响到房价。2009年以来的欧债危机使英国房价出现小幅下跌,此时M1、M2的绝对水平开始出现下降,三者的增速也表现出同步下降趋势。整体而言,货币供应量对住房市场产生了一定的影响。




  图为货币供应量与房价指数绝对数对比
  资金的价格——利率。2001年中期到2005年,房价增速与货币供应量的增速正好呈相反的趋势。此时,房价加速上涨的原因之一是基准利率的下降(2001年到2003年利率一直下调)。我们知道,利率对开发商的资金成本、消费者的购房资金成本均有较大影响。2003年9月到2005年10月,利率上调,房价增速下降。从整个时间区间来看,利率与房价增速呈高度反向关系,利率上升,房价增长速度放缓;利率下降,房价的增长速度提高。房屋销售这一微观指标与房价具有高度的相关性,房屋销售可以看作对房屋的需求,需求增加,房价增加。




  图为货币供应量与房价指数同比增速对比
  1988年8月,时任英国财政大臣的尼格尔·劳森决定取消自1969年开始实施的夫妻双重按揭贷款利率优惠政策,从而导致大量购房者赶在优惠政策之前抢购住房,1989年房价上涨到较高水平。1988年5月至1990年1月,英国基准利率从7.38%上升到14.88%,住房和按揭价格超出大多数购房者所能负担的水平,成为刺破泡沫的关键因素。
  综合来看,在资金与房价的影响上,我们可以理解为,房价的绝对价格不断上涨在未来相当长的一段时间里是可以预期的,经济向好的时期,货币需求量较大,国家投放的货币较多,房价水涨船高;经济衰退时,国家偏向于货币放水(资金量的宽松或利率的下降),最终经过一定的时间后房价也会体现为新高。




  图为英国基准利率
  国情及政策
  从生活习性上来看,英国人喜欢人少、环境优雅的地区,这样的地区才被认为是好地段。因此,这种生活习性在一定程度上决定了英国的住房大多是具有后花园的排房、半独立式房屋或者独立式别墅。另外,英国政府特别重视环保,规划部门的主要任务是控制城市的蔓延,保护绿地和环境,因此,基于英国人低密度的生活方式和政府绿带规划政策,用于建设住宅的土地供应不足,房屋建造数量较少。而英国尤其是在伦敦,政府的住房保障政策、帮助购买政策、购房出租政策、融资换贷款等政策刺激了本国居民对房地产市场的需求。另外,英国的经济发达、环境优美、政府住房税收政策对移民无限制,吸引了国外大量移民在英国买房,刺激了需求。
  从上述分析可以看出,英国的土地或房屋供给严重不足,需求却非常旺盛,在供不应求的条件下,房价存在继续上扬的基础。



  D    展望



  2008年金融危机和2009年到2011年欧债危机过后,全球房地产市场处于低迷状态,房价出现了不同程度的下跌。英国实施的利率政策、税收减免政策、帮助首次购房者购房政策、融资还款贷款计划刺激房地产市场发展,直到2012年房价开始恢复,英国的房地产市场开始复苏,直到现在,房价的绝对水平已经超过2007年次贷危机和2008年金融危机前的最高水平,因此,即使英国房价受到2016年6月英国脱欧事件影响而出现了持续的回调,我们依旧认为,在经济稳中向好的情况下,长周期来看英国房价绝对价格水平仍将不断创新高。